第379章 出手百亿香港计划

第379章 出手百亿香港计划

（上章审核了，正在解禁，问题应该不大）

南京路，曾经的中华商业第一街，上海出牌子的地方，产品要进了南京路的商场，才算登堂入室。

南京东路是黄浦，搞大众消费，步行街。

南京西路是静安，定位国际高端，做大商场。

都是上海浦西的核心商业地块。

南京东路163号2.3万平的占地面积都是几十亿的生意，说寸土寸金完全是不夸张的说法，一平方地面均价15万左右，按最近的金价，要换一公斤多的黄金。

另外南京西路附近哪有这么大的地块给拆

“陈总，你说的石库门保护区.是新天地那边”戴智康首次开口道。

石库门，是上海特有的一种中西合璧的传统民居建筑，江南三合院或四合院的空间结构，石条门框，门则有中式西式各种各样，外部布局是欧洲联排式。

这是以前的上海外租界形成的特殊建筑产物。

如今上海有173片石库门风貌街坊。

新天地，则是90年后期上海请香港瑞安集团罗康瑞来沪开发的一片石库门里弄。

“不是。”陈学兵摆了摆手：“没这么远，和南京西路就隔了一条街，淮海路附近叫巨鹿路。”

宋卫平立马道：“那一片怕是不好拆吧石库门的面积也不大你想像当初开发新天地一样搞，怕是不可能，房子挤房子，而且连做商业区的地方都没有。”

当初瑞安集团来开发，拿的石库门里弄面积有50多万平，人家一来就把中间地区拆干净了，弄了一片4公顷（4万平）的人工湖，把一些中部旧楼拆掉，在建筑群中间形成了一条中轴步道，把整个街区拉通，然后把南部的房子全拆了，建了个现代风格的购物中心，北部历史建筑较为完整的留了下来，形成对照。

瑞安集团开发以后老建筑重新装饰，招商入户，逐渐形成了一片繁华而颇有历史底蕴和老钱风格的步行区。

而巨鹿路那一片，是几条巷子。

这本身地方不大，周围又高楼林立，没有做商业的广阔空间，很难有规划地开发，而且没有上海当年对香港瑞安的那种特批，想把里弄住宅改商业住宅用地，手续会非常麻烦。

“陈总，你拿到改建批文了”郭广倡很是犹疑地问道。

“没有。”陈学兵笑了笑，“不过没必要拆嘛，我有方案，可以保留历史风格，做成别墅区。”

如今的上海开发商一心盯着空地，建高楼，还不知道什么叫石库门别墅区。

但从上海改变城市更新策略，把“拆改留”变成“留改拆”以后，上海的地价又一年比一年诱人，地产商们面对那些拆不动的老建筑群，便想出了许多办法。

做别墅。

留皮去胆，保留石库门建筑风格，改造内室，做江南合院别墅。

陈学兵的四川开发没有在建筑风格上过太多时间琢磨，绝不是他没有能力建下一代住宅，以简约为主，只是想着做便宜点，让居民赶紧入住。

上海对生活品质的追求产生的高端消费市场，则跟四川不一样了。

以他对后世豪宅的见闻，完全有信心做出一片空间理念超前和历史文化并存的上海富人区。

“别墅区”

此话一出，大家互相观望，明白了点什么。

“如果改住宅，面积也不大啊，做不了商业的话，不太划算吧”郭广倡沉吟道。

那一片巷子又窄又深，在原地貌上改，商业是肯定不好做。

做成别墅，能做多少套.也就两三层，每套面积才多少

陈学兵笑了笑。

不划算

不能往上建，我还不能往下挖么

“方案我很快会做出来的，南京西路做一个商业加一片临街住宅，石库门改别墅区，地方虽然不大，但要走高端豪宅路线，价格要对标汤臣一品。”

众人哗然。

戴智康笑了：“汤臣一品，就是个噱头，到现在还滞销呢，前年开盘11万一平，现在是越卖越低了。”

汤臣一品，不过是陆家嘴一片两万多平米的地，95年拿地的时候才了四个多亿，搞了个超高的容积率，建了四栋150米高的住宅楼，算下来每平米建面的楼板价才4000多块钱，05年年底开盘，他敢卖11万。

而且每套400平起步，还有600平，1200平户型的大平层，每套价格最低4500万，上至一个亿。

当时全国都震惊了。

但结果怎么样呢

去年一整年，卖了两套，开盘一年半，就卖出去几套，还不知道里面有没有请来的托。

开盘11-13万，现在已经降了一万多，却仍未卖出去，晚上看着黑漆漆一片，就是个鬼楼，每每有上海人路过，都会指着那四栋楼嘲笑一番。

“汤臣一品就两万平方占地，建了220套房子，卖10万起步确实太贵了，但别墅区赠送面积大，空间品质高，生活层次完全不同，跟汤臣一品不是一个概念。”

陈学兵只解释了这一句，便道：“我是做金融起家的，说跟大家分享，自然不会是白讲，跟我合作有保底合约，整体项目设立公司，大家可以参股，中途如果觉得不划算，也随时可以退出，退出时我会按每季度1.25%的年化利率补偿大家投入的资本金。”

保底。

大家又小小震惊了一下。

这词在房地产界也太新了。

过去几年上海地价有涨有跌，大家都在赌，赔了的也只能一个劲的熬，等地重新涨起来，期间要付出的利息也在一年一年积累，成本逐年变高。

要是有保底.

地价涨了，可以拿股权享受涨幅，地价跌了，还能随时拿回本金

那不稳赚不赔吗

而且每年5%差不多能覆盖大部分银行利息了。

有几位大佬有些心动了。

从银行借一笔出来搞这笔生意，绝对是好投资。

关键是在地价涨了的情况下，这个项目开发出来，能不能赚钱。

还有就是，如果退出，这位陈总到底有没有钱兑付。

这个问题若是刚才，大家都深有疑虑，但现在陈总似乎是在座最有钱的一个。

“陈总，你和政府谈好了吗这个项目总投资多少价格划不划算要预付政府多少钱”

金惠明抛出一连串问题。

大华是民企，而且最近正好有一笔授信还没用，他的态度最为果断。

“只是跟市里领导提了个想法。”陈学兵并未遮掩，实话实说，“领导觉得可行，但还要看具体方案，不过已经透露了口风，南京西路开发规划大约6万平米，容积率4.8左右，如果石库门建筑群能保持风貌来开发，南京西路的地价至少能在征地两年平均地价的基础上保证15%的优惠，总地价.按照现在的价格计算，大约在130亿左右吧，15%的优惠少说也有十多亿，按照总价预付征地款40%，我们做好方案，市里审批预计能在下半年谈成签约。”

这个方案，当然是晚一点好。

07年上海地价还在高峰，若把07年全年算进平均地价，那就拉高成本了。

但也不能太晚，因为09年四万亿计划落地，上海房价又会逐渐回暖。

最好在今年七八月份签合同，吃完大部分低价周期。

大家听到有优惠政策，便觉得这是个可做的生意了。

南京西路6万平米，这肯定是最贵的一片，给出15%的价格优惠，利润空间已然不少了。

南京西路，目前价值虽比南京东路低一点，但每平三万的楼面价肯定是有的，6万平米，4.8容积率，就是近29万平的楼面，若地价再涨，南京西路6万平搞不好就能值100亿以上。

剩下的9万平，几乎就是零元购，淮海路附近9万平的地，随便怎么开发，也不会只有十几二十亿的价值。

只要地涨，就有得赚。

“这个项目，我可只保两年。”陈学兵眼看在场有几位神色稍动，立马提出新的条件，“政府拆迁完成之前，大家必须也作出决定要不要一起开发，否则开发周期又两年，我还得给你们保底，那就不是合伙做生意了，是做慈善。”

他可没打算拉着所有人一起赚钱，只是拉人垫资而已，这个项目的股权，他最终是要收回的。

没有这个限制，地价暴跌的时候，说不定有人还会抱着有人托底的心态观望。

观望久了，可真的会涨回来的。

说实话，就这个两年，也给了他们一些机会，上海的房价说不定09年七八月份前已经开始回暖了，要顺利收回，说不得还得在08年期间好好吓一吓他们。

“陈总，你的方案做出来，我看一看。”

郭广倡忽然说道。

他心里其实已经有了定计。

陈学兵的眼光很好，而且他确定陈学兵有钱，陈学兵来做保底，是个绝好的机会，这个项目他要投。

投多投少，就看怎么规划。

郭广倡一开口，其他人也纷纷表示要看一看方案。

陈学兵自然是笑呵呵来者不拒。

这个项目就是个纽带，和众多房地产企业建立了“回收机制”，次贷危机的恐慌一来，他正好跟这些地产商们谈谈他们手里其他的地块，一并收了。

他眼光扫过在场所有人，心里有些可惜。

为了香港的计划，上海最大的一家地产商，世茂集团，今天没请过来。

不行，还得找个人去给世茂推荐一下他的方案。

一件大事谈毕，宴席进入了宾主尽欢。

“中军啊，你酒量不错！”

“诶你们拍电影，票房能分到多少钱多少钱能回本”

华谊王中军到处敬酒，又有两位冰冰在侧陪杯，竟格外受欢迎。

大佬们对房地产和金融领域都颇为了解，唯独电影还是个陌生的领域，作为闲聊，大家也挺感兴趣。

“额比如投入两千万的话.”王中军推了推眼镜。

郭广倡豪横地摆手：“就说一个亿！直观一点嘛！”

范冰冰眼神颤了颤。

开口就是一个亿，大陆加香港，一年能有多少制作费过亿的电影

王中军平时拍电影也是几百万几百万到处凑来的，第一次遇上中国第一阶层的富豪，也吞了吞口水，道：

“额要是一亿成本的话，大概两亿五千万票房能回本吧，我们能拿40%，剩下60%都是给电影院渠道，税收，还有一些.关系经费吧。”

“哦，那你们投一个亿的电影，华谊要出多少”

“是这样，我们作为主控方的话，要评估投入以后自己起头，把大部分投资榄下来，然后找合作方，比如我们找一些有明星资源的香港电影公司合作，我们谈好承担六千万，那么我们起头以后，可以跟合作比较多的平台啊，投资人之类的商量，他们也会投资，把这六千万成本散出去，至于散多散少.看情况吧。”

“哦，那拍一部电影，明星给多少冰冰，你多少钱”

“嗯戴总，不确定的。”

“呵呵，你们明星说话弯弯绕绕的，多少钱说多少钱就行了嘛！小范，你多少钱！”

“.一百多万吧。”

“哈哈，还是你实诚！一百多万，不贵，我看你值三百万！”

“哈哈哈老戴，你说的怕不是电影吧”

“.”

一帮老男人酒意上头，凑在一堆跟俩明星开起了黄腔。

陈学兵也不想参与了，起身向马云招了招手，而后对王中军道：“大家聊！王总，一会你来一趟二楼办公室，我们谈谈股权的事。”

“诶！”王中军和王中磊同时站起了身，连连点头。

俩人今天见识了陈总的威势和财力，早想聊了，奈何陈总身边一直有人，没找到的机会。

这样的投资人进了股东名单，以后还有什么事摆不平的

两位美女看着陈总的眼神亦有流光溢彩。

青年财俊。

开口便是几十亿，百亿，这才叫富豪啊。

马云和蔡崇信跟着陈学兵上了二楼。

“陈总，刚才老郭说你跟李嘉诚竞价怎么回事”

马云进了房间便问道。

他果然注意到了这个问题。

陈学兵轻笑，状若无所谓地道：“就是个成都的地块拍卖，没什么，地也被和黄拿去了。”

马云却有些警惕：“我怎么听说你跟和黄矛盾不小啊，香港的事情，你让我出面，不会是.让我去挡灾吧”

“放屁。”陈学兵骂了一句，实则在骂郭广倡。

成都抵制李嘉诚的事情在媒体刻意的克制下，也没到众人皆知的程度，仅在本地传播而已，知道和黄的对手方是股安的也不多。

偏偏郭广倡是个狗鼻子，知道了这事。

还好今天没把世茂的许荣茂请来，要不饭间的一些话可能会传到吴光正耳朵里，让吴光正产生顾虑，改变想法。

没有吴光正，香港谁来对接会议

香港的会，确实要赶紧定下来了。

必须在和李嘉诚的矛盾激化之前进入筹备阶段，让吴光正站到李嘉诚的对立面。

“马总，我和李嘉诚没什么矛盾，不过香港的零售在谁手里，你心里有数，你要把淘宝业务打入香港市场，会对当地零售业造成冲击，你也清楚，要做这个市场，你可要做好跟和黄对抗的准备。”

陈学兵把对抗李嘉诚的重任甩给马云，试探了一下，看他背不背。

马云皱了皱眉：“也没这么大的冲击吧我去香港的时候参观过屈臣氏，他们卖日用品，种类也不是很多。”

“大，很大。”蔡崇信接上了话：“屈臣氏集团不仅有屈臣氏，还有百佳超市、丰泽电器，百佳超市巅峰时期占据香港7成零售市场，直到现在，整个屈臣氏集团也还有40%的零售份额，这项收入占和黄40%盈利，而且香港的快递分流效率要比大陆高，我们只要打通了清关路线，货物进入香港，快则一天，慢则两天就能送到，以我们的价格，平消品很快就能在香港占领零售份额。”

“他们占比这么高”马云沉默了一阵。

实则这个数据蔡崇信不说出来，陈学兵也不是很清楚，不过他心中也不是很惊讶，后世对长和垄断的报道要比现在多得多。

“清关运输的事情，前海有深水港计划，粤港大桥也在筹备中了，物流会越来越方便的，政策也会放开。”陈学兵脸色逐渐认真起来，“我找你，是因为你有这个利益需求，香港是向世界展示的绝佳平台，你的香港淘宝如果能做起来，不仅是利润问题，c2c业务的国际形象也会大幅提升，阿里巴巴国际站只能做b2b业务，帮国际商家对接，香港，是你唯一能在海外展示c2c的机会，海外支付的范式，也可以在香港验证。”

“不过.要打通这条路，要遇到的阻碍也绝非物流清关这么简单，麻烦会很多，你要是没有决心，我不如让京东去，刘强东是个粗人，他没这么多顾虑。”

陈学兵两句话继续深入，扎向马总的后脊梁。

马总一下就挺起来了。

淘宝可是他的二级火箭。

“我又没说不做！我只是说，没必要正面对抗！”

“你把人当傻子。”陈学兵嘴角轻咧：“这事你要做就的摆正态度，别等到人家一巴掌打下来的时候，你一点心理准备都没有，你到香港去恭恭敬敬叫人家一声李校长，把人家当老师，人家可不会跟你谈什么一日为师，终身为父。”

马云脸黑了。

蔡崇信笑了起来：“c2c业务要进香港不会轻松，我们有心理准备，不过陈总还得多多帮忙。”

陈学兵扬眉：“蔡总，还是你看得明白，你看，我集团总裁也姓蔡，一笔写不出两个蔡字，要不你来给我当cfo算了。”

马云顿时应激了。

“操！”